（原标题：越秀封阳台a股杠杆，打起了太极）
文/乐居财经 林振兴
越秀星耀未来，最近有点“烦”。
前脚，朱辛庄0029王炸地块名花有主，让它倍感压力；后脚，它又收到72份公众反馈意见。
其中，阳台封闭与否，是大家最为关心的。
星耀未来报规是内嵌式阳台，与常规但开敞阳台相比，不凸出来，比较隐蔽。如果不封，客厅、卧室都不完整；所以，通常验收前开敞，验收完毕后，开发商会封闭成室内面积，赠送一半面积。
这是北京默认的一种做法，是送面积的温床。但严格意义上讲，这种做法存在争议。
按照民用建筑通用规范GB55031-2022中3.1.5条规定：当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。在这条规则下，星耀未来的阳台如果封闭，应该全算建面，即：阳台的长度×宽度。
此次反馈意见中，群众要求越秀公开承诺并在预售合同中明确阳台和设备平台不封闭。
但越秀不仅没正面回应，反而打起了太极。“我公司承诺交付前将严格按照规划审批方案建设及验收，依法合规进行销售宣传。”
01
帝都人民的反馈意见很重要。
按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示总平图，然后接受公众反馈意见，没啥大问题后，才下发规划证，出正式户型图。
在星耀未来之前，朝阳区北京隅东序和中海新城小红门项目，被投诉后，承诺不封闭阳台。
不封闭阳台，虽然让开发商吃了点亏，却换来了区域内的一片祥和，新盘周边老项目和老业主们纷纷拍手叫好。
前有朝阳两个项目做出了表率，可越秀依旧不想痛失这一“黑科技”，所以它在回复上格外谨慎。
“我公司承诺交付前将严格按照规划审批方案建设及验收。项目交付后，阳台归小业主自行使用。”
这句话的潜台词是，后期业主阳台封闭不封闭，与我开发商没有半毛钱关系。
楼市下行，北京一些区域的楼盘规划审批的尺度放宽，地产商用送阳台、露台，已经见怪不怪。此举目的是为了让地产商的房子好卖一点，进而拉动土地市场，而购房者也得到了实惠。
顺义、丰台、大兴、石景山送阳台之风刮得很盛。其中，最牛的偷面积区域，当属顺义。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间。这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。
但海淀向来比较严苛，尚未在送阳台上松动。
海淀群众的反对声，有多坚决和强烈？去年10月11日，针对海开颐海澐颂项目设计图纸，反馈上来了38条意见。其中，有一条意见最带有情绪色彩，“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”
彼时，颐海澐颂开发商只能信誓旦旦回复，“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”
以至于到现在，功德寺两项目都出户型图了，海淀人民还是没等来阳台。
02
地理位置上，星耀未来距离地铁站1.7公里，走路过去很费劲。而0029地块距离朱辛庄站只有400米，是真正的临铁盘。
虽然不临铁，星耀未来西侧却有地铁噪音问题，距项目红线约55米。据说项目会建隔离噪音的屏障，具体效果如何，有待商榷。此外，3#和4#北面有一处规划公交场站，距项目红线约24米。
这些噪音污染都是公众关心的问题，但开发商也仅仅回复，“项目交付前我公司承诺符合《建筑环境通用规范》（GB 55016-2021）要求。”
此外，外界对于星耀未来是否存在消防隐患也格外关注。
北京市民对于消防问题很是在乎。此前，嘉华天珺被北京市规划和自然资源委员会海淀分局揪出了消防设计问题。它只得重新修改方案，再走一遍流程。
此次公众揪住星耀未来1#与2#之间、3#与4#之间的楼间距仅4米，是否满足消防？1-4#楼、11-13#楼消防车道是否合规？
开发商则回复，防火间距符合要求，同时消防车道也满足规范要求。
但在平面图上，还是存在一些值得推敲的小细节。比如商服楼后面的化粪池，整体被压在消防车道下边，化粪池的结构设计能否满足承受消防车满载时的压力？
此外，化粪池清掏问题怎么解决？清掏口的井盖放在路面上，能否保证消防路的畅通？这些需要后期设计和施工单位做好安排，否则容易造成消防安全隐患。
有关购房者关心的项目内交通问题，开发商反馈称，住区内部实现人车分流，机动车与非机动车道路不得穿行室外活动场地。项目用地红线至地库出入口的机动车道按单向组织交通设计路面宽度5米；住区内部道路不作为日常机动车通行路面，仅用于紧急情况下消防车通行使用。
03
董毅到底多爱昌平？
2023年，越秀地产北京公司不断招兵买马。2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地产，担任北方区域副总经理，北京公司总经理。跳槽到越秀地产前，他曾是旭辉华北区域集团的总裁。
董毅上任后，越秀立马开启拿地，哪怕4.5万平米现房 溢价率15%，他还是硬砸33亿元，拿下昌平信息园二期地块，打造星樾项目。
新官上任三把冠，新领导对于对盖房子速度的要求颇高。
通常而言，楼盘开发周期越短，资金成本越低，换取的利润越高。但高周转，也会带来一些问题。
星樾项目公司曾因未取得夜间施工许可证，使用水泥罐车在工地夜间进行浇筑作业，对环境造成噪声污染，被北京市昌平区史各庄街道办事处罚款1万元。
这个项目是越秀自己独立操盘，很是争气。越秀星樾规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.14万/平，收金超26.6亿元。
2024年12月底，星樾3#、4#楼现房拿证，共86套，面积段92-127平米三居四居，目前网签63套。其余400多套房源暂定于2025年分两批推售。
在昌平，越秀除了自己下场拿地，它还与京城房企开展合作。
2023年7月，首开股份以31.97亿元 2.3万平米现房拿下昌平高教园地块，推出梧桐星宸。一年后，项目公司北京怡同置业引入建工地产和越秀地产。
昌平新房项目扎堆，梧桐星宸必须使出降价的杀手锏，它的销售指导价是5.5万/平米。
网签数据显示，2023年12月14日，梧桐星宸首次取证，批准销售374套房源，已签约293套，成交均价50188.01元/㎡；紧接着12月26日二次取证，批准销售198套房源，已签约144套，成交均价49549.22元/㎡；去年3月1日三次取证，批准销售406套，已签约201套，成交均价49355.78元/㎡；紧接着5月10日四次取证，批准销售房源273套，暂无成交信息。
第一批购买梧桐星宸的业主，已经有人开始退房了。
小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售楼处认购房屋一套，沙河高教园梧桐星宸项目99平三居户型**房间草签了商品房预购合同，并支付了部分首付100万元。
签订合同后，他了解到项目商业和交通情况和销售所说的情况并不符合，并认为销售存在虚假宣传等行为，“销售和我保证19号线二期规划到沙河高教园，但与实际情况并不相符；宣传将项目北侧的商业和小区自建商业混淆，误导消费者。”据乐居财经获悉，后续开发商已与该购房者联系协调解决退房问题。
眼下，不少人地产人感叹，昌平的房子越来越难卖了。
前几年来昌平买房的，很多是海淀外溢刚需客群。原因在于，海淀新房的供应量实在是太少了，买房人挤破脑袋也很难抢到，不少人只能北上昌平置业。
但现在不同，去年至今，海淀土地市场迎来了大放水，永丰北、永丰南、功德寺、朱房村项目一个接着一个。
此外，昌平楼市一直以来事依靠互联网行业的高薪作为支撑。但这两年，互联网企业裁员、降薪成为常态，这一变化导致码农购房意愿递减。
在董毅豪赌的昌平，星耀未来能继续复刻星樾开盘即售罄的神话吗？
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